Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Der boomende Renditetipp des 21. Jahrhunderts?

Dass fremdvermietete Immobilien bei vielen Anlegern seit Jahrzehnten im Trend liegen, ​ist vor allem darauf zurückzuführen, dass sie seit jeher den Krisen des Finanzmarktes trotzen und kontinuierlich ihren Wert steigern. Dennoch beobachte ich immer wieder, dass die Wertsteigerung bei vielen Investoren im Bereich der Immobilien häufig ​außer Acht gelassen wird.

Viele schauen immer nur auf die Mietrendite, die ​im Vergleich zu Investments an der Börse nicht unbedingt die höchste, aber dennoch solide ist. Viel wichtiger ist meiner Einschätzung nach aber weiterhin die eigentliche Wertsteigerung des Objekts, sodass ich auch heute noch bei potenziell interessanten Immobilien-Investments vor allem den langfristigen Verwendungszweck der Immobilie und die Lage berücksichtige.

Angesichts des demografischen Wandels habe ich hier in den letzten Jahren vor allem die sogenannte Pflegeimmobilie ins Auge gefasst. Denn bis zum Jahr 2030 werden rund 320.000 Menschen auf einen Platz in einem Pflegeheim angewiesen sein. Doch nur etwa die Hälfte dieses Bedarfs kann aller Voraussicht nach gedeckt werden. Ein Artikel aus der Rheinischen Post vom 24.06.2021 macht ebenfalls auf den massiven Pflegenotstand in Nordrhein-Westfalen aufmerksam. ​Daher sehe ich bei diesem Investment auch ​in Zukunft viel Potenzial, da hier ein echten Sachwert im Rahmen der​ Vermögenssicherung hinterlegt ist.

Pflegenotstand NRW

Quelle: www.rp-online.de/nrw/landespolitik/pflegenotstand-in-nrw-bis-2040-fehlen-1500-heime_aid-60048637

Dass hingegen der Wohnimmobilienmarkt in den großen Städten hierzulande total überwertet und am Rande einer Immobilienblase steht, darüber müssen wir nicht mehr schreiben – da sind wir uns denke ich alle einig. Doch unter dem Aspekt der günstigen Finanzierungskosten – Stichwort: Niedrigzinspolitik – sehe ich hierbei für Privatanleger solide Rendite-Chancen, wenn alle Punkte im Rahmen dieses Konstrukts richtig ausgewertet und dann auch entsprechend in die Tat umgesetzt werden. Die Zinsentwicklung (Bauzinsen) bei einer Laufzeit von 10 Jahren zeigt nämlich weiter nach unten.

Quelle:​ www.hypochart.de/zinsentwicklung/bauzinsen-entwicklung

Doch tauchen wir in das Konstrukt des Investments in eine Pflegeimmobilie im Folgenden mal etwas tiefer ein. Konkret geht es bei dieser Form der Immobilie darum, dass die Bewohner in einer eigenständig abschließbaren Wohneinheit leben, aber dennoch durch ​einen Betreiber an eine entsprechend professionelle Pflege angebunden sind. Und dieses soziale Investment ist zugleich mit deutlich weniger Risiken verbunden, als wie es bei einem herkömmlichen Investment in eine Immobilie als Kapitalanlage der Fall ist. Denn der Betreiber kümmert sich sowohl um die administrativen Aufgaben als auch um die Vermietung und Instandhaltung der Wohneinheiten.

Das bedeutet auch, dass mit wenigen Ausnahmen sogar alle Betriebs- und Instandhaltungskosten vom Betreiber getragen werden und auch die jährliche Nebenkostenabrechnung wird nicht Problem des Investors sein. Ebenfalls wird Sie kein Mieter wegen eines defekten Wasserhahns anrufen. Das Ganze garantiert Ihnen also auch eine gewisse Planbarkeit der Kosten, die Sie bei üblichen fremdvermieteten Immobilien nicht haben. ​​Außerdem vermieten Sie als Besitzer einer Pflegeimmobilie die Wohnung gar nicht selbst an die Pflegebedürftigen, sondern an den ​bereits erwähnten Betreiber der Einrichtung.

Der Vorteil ​besteht darin, dass Sie sogar bei vorübergehendem Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit seitens des Bewohners keine Mietausfälle zu befürchten haben. Und gemäß §72 SGB XI garantierten die Sozialversicherungsträger sogar dem Betreiber über einen Versorgungsvertrag die Mietzahlung für den Fall, dass der Bewohner nicht in der Lage ist, mit seinen finanziellen Mitteln die Miete aufzubringen. Zugleich haben Sie jederzeit das Recht, die Immobilie zu verkaufen, zu vererben oder auch zu verschenken, denn Sie sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Diese Kombination aus minimalem Verwaltungsaufwand und maximaler Sicherheit führt dann sogar zu einer Rendite zwischen 3 und 5 Prozent pro Jahr. An dieser Stelle sollte vielleicht auch noch gesagt werden, dass sich die meisten Objekte preislich zwischen 125.000 ​bis 250.000 Euro je Wohneinheit befinden – je nach Größe und Lage der Wohnung.

Wer ​angesichts dieser Gründe sein Portfolio um ein solches Investment erweitern und damit diversifizieren möchte, der kann sich einfach unter www.claus-roppel.de/termin oder im unteren Formular für ein kostenfreies Erstgespräch mit uns eintragen. Dort ​können wir uns über ​dieses Investment einmal im Detail austauschen ​und ​analyiseren, ob es unter Ihren gegebenen Voraussetzungen umsetzbar und sinnvoll erscheint. ​Denn wir helfen mit unserer Wohlstands-Akademie seit Jahren Privatanlegern, Unternehmern und Selbstständigen dabei, nachhaltig Vermögen aufzubauen und zu schützen.

Great Reset? Corona-Folgen? Immobilien kaufen? Dr. Daniel Stelter im Fragenhagel #1

Vor einigen Wochen haben wir eine 5-teilige Videoreihe mit dem Top-Ökonom Dr. Daniel Stelter auf unserem YouTube-Kanal veröffentlicht, im Zuge dessen uns zahlreiche Fragen erreicht haben, die wir Herrn Dr. Stelter in einem persönlichen Gespräch entsprechend gestellt haben und seine Antworten können Sie nun in unserer dreiteiligen Blog-Serie nachlesen.

Claus Roppel: Einige Zuschauer sehen den sogenannten „Great Reset“ auf uns zukommen. Unter dem „Great Reset“ verstehen viele Menschen übrigens eine bewusst herbeigeführte Initiative der Politik und Weltwirtschaft, die eine Neugestaltung von Wirtschaft und Gesellschaft anstrebt. Demnach wird durch die Instrumentalisierung der Pandemie eine Neugestaltung unseres Wohlstandes und der Weltwirtschaft vorgesehen. Sehen Sie ebenfalls den „Great Reset“ oder sind das Ihrer Meinung nach nur Gerüchte?

Dr. Daniel Stelter: Ich persönlich bin kein Freund oder Anhänger von Verschwörungstheorien. Ich bin da ein bisschen skeptisch. Ich glaube in die Diskussion, in die wir da laufen, sind wir wirklich gefangen und kommen auf keinen grünen Zweig. Aber so einen „Great Reset“ im Sinne einer Revolution von oben, so wie es faktisch deren Credo ist, davon bin ich nicht überzeugt. Ich bin immer skeptisch, wenn solche Dinge in den Raum gestellt werden.

Wir sollten die Sachlage rationaler betrachten, als es die meisten Menschen tun. Derartige Themen wie der "Great Reset", also das bewusste Niederwälzen der Weltwirtschaft, bewirkt viel eher eine Verhinderung von offenem Wandel. Vieles davon ist auch Propaganda, damit die entsprechenden Profiteure eben dieser Propaganda den bevorstehenden Wandel so gestalten können, dass er ihnen am meisten nutzt. An so was wie den "Great Reset" im klassischen Sinne wie er meist ausgelegt wird, glaube ich prinzipiell einfach nicht.

Ich glaube aber, dass es Veränderungen geben wird. Allein schon wegen Corona. Dabei handelt es sich jedoch um bereits vorhandene Trends, die lediglich eine Beschleunigung durch die Pandemie erfahren. Denken wir an das Thema Digitalisierung. Oder denken wir an das Thema mit den Verteilungsdiskussionen und viele andere Baustellen. Das lag alles schon in der Luft, und das wird jetzt nur nochmal durch die Corona-Krise verstärkt. Und teilweise bietet die Corona-Krise auch die perfekte Ausrede, um Dinge in die Umsetzung überzuleiten, die andernfalls auch so später gekommen wären.

Claus Roppel: Stichwort Digitalisierung: Wie denken Sie über die Digitalisierung und den Verlust von mindestens 50 Prozent der Arbeitsplätze weltweit? Ist das eine Aussage, die man so gelten lassen kann? Und dass die Demografie zu einem autoritären Verteilungssystem geführt wird - Enteignung, Verstaatlichung usw.?

Dr. Daniel Stelter: Die einen sagen, die Digitalisierung wird zu einem massiven Verlust der Arbeitsplätze führen. Die anderen sagen, die Menschheitsgeschichte lässt uns erkennen, dass dem nicht so sein wird. Schaut man in die Historie, so hat man damals gesagt, als die Nähmaschine kam, es gibt in Zukunft Massenarbeitslosigkeit wegen der Nähmaschine. Aber sie kam nicht. Dann hat man gesagt, wenn andere technologische Fortschritte kommen, gibt es Massenarbeitslosigkeit. Auch diese gab es jedoch nicht. Die Arbeitswelt befindet sich einfach in einem stetigen Wandel.

Ich glaube, mit Blick auf die demografische Entwicklung, in Deutschland muss es keine schlechte Nachricht für uns sein, wenn wir mehr Roboter und Automatisierung bekommen. Wir können diese Entwicklung auch vor dem Hintergrund betrachten, dass jemand, der in Rente geht, durch Maschinen ersetzt wird, um eine Lücke zu füllen. Und die neuen Generationen bekommen durch die fortschreitende Entwicklung neue Arbeitsmöglichkeiten geliefert. Ich finde wir sollten es als Chance betrachten, wie es auch die Japaner tun. Wir sollten nicht so pessimistisch sein.

Natürlich bedeutet es einen Wandel im Bereich der Ausbildungen und Tätigkeiten. Es ist eine Anforderung, dass die Menschen mehr in ihre Qualifikationen investieren. Aber es gibt auch Studien von McKinsey, die besagen, dass es gerade in der Zusammenarbeit Mensch-Maschine ein enormes Wachstum geben wird. Also entweder man glaubt an das Positive hinter dem Wandel der Zeit, oder man sieht alles negativ, verpasst durch diese Haltung dann aber auch wertvolle Chancen.

Claus Roppel: Okay, schreiten wir zum nächsten Thema. Immobilien kaufen? Würden Sie noch in Immobilien investieren?

Dr. Daniel Stelter: Gut, zum einen haben wir es mit einer Politik zu tun, die in den letzten Jahren die Zuwanderung sehr stark gefördert hat. Die Zuwanderung führt natürlich auch zu einer höheren Nachfrage nach Wohnraum, und führt damit auch entsprechend zu Knappheitserscheinungen. Vor allem wenn unsere Politik in Berlin zugleich den Zuwachs an Wohnraum massiv behindert. Da gibt es eine logische Konsequenz: Höhere Nachfrage und nicht wachsendes Angebot. Darüber hinaus gab es auch so bereits eine Zuwanderung.

Einige Städte haben überproportional davon profitiert und der entsprechende Ausbau an Wohnraum wurde gleichzeitig jedoch verhindert. Ich spreche vor allem von Berlin, wo viele Flächen einfach nicht bebaut werden dürfen, obwohl man diese theoretisch bebauen könnte. Besonders Tempelhofer Feld, ein Bereich der überwiegend bebaubar wäre. Dort könnte man sehr viel Wohnraum schaffen. Und das wird natürlich von der Politik verdrängt. Die Politik sagt natürlich stattdessen, wir müssen jetzt anders agieren, und das ist schon mal schlecht. Denn sie sucht nach Ausreden, um die eigentlichen Probleme verdrängen zu können.

Das Zweite ist, dass wir ein politisches Versagen bezüglich des Vermögens in Deutschland sehen; Betriebsvermögen, Geldvermögen, Immobilienvermögen. Beim Betriebsvermögen möchte man immer zurückschrecken, weil man sagt, man möchte die Firmen nicht belasten. Beim Geldvermögen wird immer gesagt, wir haben ohnehin keine Zinsen. Vor allem die kleinen Leute sind es, die in Geldvermögen sparen. Also nehmen wir einfach Immobilien. Und da wird dann gerne beschlossen, die Grundsteuer zu erhöhen, oder irgendwelche anderen Abgaben für Immobilien zu schaffen. Und die Immobilie hat den großen Vorteil, nicht weglaufen zu können. Das ist ein Grund, so glaube ich zumindest, weshalb die Immobilienbesteuerung nach oben gehen wird.

Wir haben eine Bevölkerungssteigerung durch die Zuwanderung gehabt. Das wird sich in diesem Stil aber nicht fortsetzen lassen. Davon gehe ich zumindest aus. Es wird zumindest politisch nicht gewünscht sein. Das heißt, wir sprechen von einem Rückgang der Bevölkerung und wir haben dann mehr Rentner. Die Schrumpfung der Bevölkerung kommt in zwei Jahrzehnten. Und das wird dann den Wohnungsmarkt sowieso entspannen. Wir sehen es jetzt auch schon in einigen deutschen Regionen, wo die Bevölkerung schrumpft und wo Immobilien leer stehen. Und dort denkt man nach, ob man in Immobilen investieren sollte. Vor allem wenn in Deutschland dieses Preisniveau besteht.

Was die meisten vergessen ist aber das Klumpenrisiko. Wenn die Menschen ihre Vermögensposition anschauen, so haben die Meisten in der Regel ihr ganzes Einkommen in Deutschland. Die Rente ist in Deutschland, sie haben ihre Lebensversicherung in Deutschland, und dann haben die Leute auch noch selbst genutzte Immobilien in Deutschland. Werden dann zudem noch weitere Immobilien in Deutschland gekauft, besteht ein Klumpenrisiko. Ich würde doch eher dafür plädieren, dass man sein Geld darüber hinaus möglichst global investiert. Auf diese Weise wird es möglich sein, von der wirtschaftlichen Entwicklung in anderen Regionen der Welt zu profitieren.

Wenn Sie dabei Unterstützung benötigen, dann tragen Sie sich einfach unter www.claus-roppel.de/termin oder im unteren Formular zu einem kostenfreien Strategiegespräch ein. Denn wir helfen mit unserer Wohlstands-Akademie seit Jahren Privatanlegern, Unternehmern und Selbstständigen dabei, nachhaltig Vermögen aufzubauen und zu schützen.