Immobilie mieten oder kaufen? (durchgerechnet)

Wer im Beruf angekommen ist, zwei oder drei Karriereschritte hinter sich hat und gerne eine Familie gründen möchte oder damit schon begonnen hat, steht oftmals vor der Frage: Mieter bleiben oder eine Immobilie kaufen? Aus finanzieller Sicht ist es wohl für die Mehrheit der Deutschen die wichtigste Entscheidung des Lebens. Damit Sie sich richtig entscheiden können und nicht später irgendwas bereuen, erklären wir Ihnen in diesem Blogartikel, wie Sie für sich überprüfen können, ob Sie lieber mieten oder kaufen sollten.

Für Familien ist das oft ein klarer Fall – ist der Nachwuchs da, muss ein Eigenheim her! Doch hohe Preise, fehlende Baustoffe und teure Kredite lassen den Traum von den eignen vier Wänden in vielen Fällen in weite Ferne rücken. Doch bevor Sie überhaupt anfangen zu rechnen, ob Sie sich ein Haus oder eine eigene Wohnung leisten können, ist zunächst eine andere Abwägung wichtig: Passen Ihre persönlichen Lebensumstände und der Besitz von Eigentum gerade zusammen? Und: Kann ich mir eine Immobilie angesichts der Preise leisten?

Häuserpreisindex: Veränderung zum entsprechenden Vorjahresquartal

Häuserpreisindex - Veränderung zum entsprechenden Vorjahresquartal - Immobilienblase - Immobilien - Claus Roppel

Eine vernünftige Vergleichsrechnung bei der Bank zu bekommen, ob man lieber kaufen oder mieten soll, ist natürlich eine Illusion. Also müssen wir wie immer selbst ran. Um einen vollständigen Überblick anstellen zu können, muss man erst einmal die gesamten Kosten für einen Hauskauf betrachten und die laufenden Kosten hinzuaddieren. Nehmen wir an, Sie finden ein Häuschen (100 Quadratmeter), das für 450.000 Euro zum Verkauf angeboten wird.

Auch wenn der Kaufpreis für Sie jetzt im ersten Moment machbar klingt, reicht das leider noch nicht aus. Denn am Ende werden Sie um einiges mehr zahlen müssen, um sich Ihren Traum wirklich erfüllen zu können. Hinzu kommen nämlich noch die Nebenkosten. Sie betragen in der Regel mindestens 10 Prozent der eigentlichen Kaufsumme, also in unserem Beispiel 45.000 Euro. Diese sollten auf jeden Fall mit entsprechendem Eigenkapital abgedeckt sein. Man spricht dann auch von einer 100-Prozent-Finanzierung, weil der volle Kaufpreis der Immobilie ohne Nebenkosten durch ein Bankdarlehen finanziert wird. Wir empfehlen jedoch immer mindestens 20 oder sogar 30 Prozent finanzielle Eigenmittel einzubringen.

Die Planung der Finanzierung kann jedoch aufgrund der aktuellen Entwicklungen und der damit verbundenen Straffung der Geldpolitik ganz gehörig ins Wanken geraten. Denn die Bauzinsen orientieren sich an der Renditeentwicklung der zehnjährigen Bundesanleihe, mit der sich Finanzminister Christian Lindner Geld borgt. Und die ziehen in Zeiten hoher Inflationsraten an. Kein Investor ist daher schließlich bereit, bei einer Teuerungsrate von mehr als sieben Prozent in der Spitze sein Geld für weniger als ein Prozent Zinsen zu verleihen. Der Staat müsse also mehr bieten. Die Renditen der Bundesanleihen steigen also – und mit ihnen die Bauzinsen.

Bestzins 10-jähriger Immobiliendarlehen und Rendite 10-jähriger Bundesanleihen

Zinsentwicklung Baufinanzierung 2022 - Immobilien - Claus Roppel

Dadurch sind die Kosten für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung auf mehr als das Doppelte gestiegen. Der mittlere Zinssatz sprang von 0,9 auf 2,35 Prozent. Und ein Ende ist unserer Meinung nach nicht in Sicht. Zinssätze von vier Prozent sind in diesem Jahr keine Schwarzmalerei, sondern sehr realistisch. Doch die hohe Inflation ist nur ein Teil der Ursache. Die Banken schlagen natürlich auch noch Verwaltungs-, Risiko- und Bearbeitungsgebühren sowie ihre Marge obendrauf.

Daher sollte an dieser Stelle das Budget noch nicht ausgeschöpft sein. Denn wer ein gebrauchtes Haus kauft, sollte auch noch Geld für mögliche Sanierungen übrighaben. Das wird in der Praxis oft teurer, als mancher einkalkuliert hat. Beim Mieter hingegen steht nur die Miete auf der Ausgabenseite. Jedoch ist genau jene oftmals ein weiterer Hauptgrund dafür, warum man Eigentum erwerben möchte. Die Miete – so die Annahme – könne man doch viel lieber in die eigene Immobilie stecken. Doch diese Rechnung greift unseres Dafürhaltens zu kurz.

Viele Mieter machen nämlich einen entscheidenden Denkfehler: Bei der Finanzierung ist die bisherige Miete bekanntlich ein wichtiger Bestandteil; hier wird dann die Warmmiete als Vergleichsindikator angelegt. Dabei darf es eigentlich nur die Kaltmiete sein. Denn Betriebskosten fallen schließlich auch beim späteren Häuschen an. Und diese sind dann möglicherweise höher als bislang. Wenn man nämlich bisher auf 80 Quadratmetern gewohnt hat und künftig auf 100 Quadratmetern, dann steigen auch die Nebenkosten. Hier sollte man mit zwei bis drei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche zusätzlich kalkulieren.

Schauen wir uns aber mal die Ertragsseiten beider Parteien an. Das geht beim Mieter erstmal leichter: Während ein Käufer Teile seines Einkommens in die Tilgung und die Zinszahlungen des Kredites stecken muss, kann ein Mieter diesen Teil am Kapitalmarkt anlegen und somit langfristig Vermögen aufbauen. Hier sind mit Blick auf die historischen Daten locker 4 Prozent nach Steuern und Inflation drin.

Historische Rendite in Prozent pro Jahr an der Börse

Historische Entwicklung an der Börse - Rendite - Claus Roppel

Im folgenden Beispiel vergleichen wir den Kauf und die Miete von zwei Häusern in unmittelbarer Stadtnähe von Berlin. Hier haben wir bereits zu Beginn des Artikels den Kaufpreis inklusive Nebenkosten in Höhe von 495.000 Euro (450.000 + 45.000) festgehalten. Dazu nehmen wir an, dass unser Beispiel-Käufer ordentlich Eigenkapital auf der Seite hat – nämlich 20 Prozent (99.000 Euro). Diese Annahme treffen wir eher zugunsten des Kaufszenarios, denn in den letzten Jahren wurde auch gerne mal mehr fremdfinanziert. Es müssten also 396.000 Euro finanziert werden.

Weiterhin nehmen wir einen aktuellen Zins von 2,3 Prozent mit 20-jähriger Zinsbindung an. Soll nun der Kredit in den nächsten 25 Jahren abbezahlt sein, liegt die monatliche Rückzahlungsrate bei rund 1900 Euro – wohlbemerkt ohne zusätzliche Ausgaben für anstehende Instandhaltungen der Immobilie. Diese werden, wie bereits eingangs erwähnt, von den meisten Käufern leider stark unterschätzt.

Der Mieter zahlt für ein vergleichbares Objekt in dieser Größenordnung pro Quadratmeter 15 Euro. Bei 100 Quadratmetern macht das eine monatliche Warmmiete von 1500 Euro aus. Somit hat der Mieter im Vergleich zum Käufer vereinfacht gesagt 400 Euro pro Monat mehr zur Verfügung, die er nicht für Wohnkosten ausgeben muss. Legt er das übrige Geld nun monatlich nebst dem Anfangsvermögen von 45.000 Euro an, so hat er nach Steuern und Inflation ein Vermögen von etwas mehr als 324.000 Euro am Ende der 25 Jahre. So könnte sich der Mieter auf Lebzeiten monatlich eine zusätzliche Rente von rund 1057 Euro netto für die nächsten 20 Jahre auszahlen – ohne dabei sein Vermögen anzukratzen.

Freiheit oder Verantwortung: Sie entscheiden!

Am Ende des Tages ist das Ganze natürlich aber vor allem eine persönliche Entscheidung. Machen Sie sich aber bitte bewusst, dass Sie mit einer Immobilie, die Sie selbst bewohnen und Monat für Monat abbezahlen, auf einem ganz schönen Klumpenrisiko sitzen. Denn während man zum Beispiel mit einem breiten, weltweit gestreuten Wertpapier-Portfolio sehr gut diversifiziert ist, ist man mit einem Haus vor allem immobil.

Natürlich kann der Wert eines Hauses auch langfristig steigen – das hängt aber in erster Linie von der geografischen Lage des Objekts ab. Langfristig gesehen sind hingegen die Wertsteigerungen eindeutig auf Seiten des Aktienmarktes. So gab es bislang keine Phase in der Geschichte des globalen Aktienindex MSCI World, in der nach 15 Jahren keine positive Rendite vorlag. Hierzu könnte für Sie auch der folgende Blogartikel interessant sein: www.claus-roppel.de/boerse/boerse-verstehen.

Wenn die eigenen vier Wände aber nach wie vor Ihr großer Wunsch sind und Sie genügend Eigenkapital haben, dann ist das vor allem eine Herzensentscheidung. Rational betrachtet lässt sich ein Haus im Alter aber eher schlecht „entsparen“, also verbrauchen, um die monatliche Einkommenslücke zu schließen. Ungünstig wird es insbesondere dann, wenn man zum Beispiel pflegebedürftig wird und eigentlich Cash anstelle einer großen Immobilie bräuchte. Dann ist man mit einem Eigenheim ziemlich unflexibel. Es ist generell schwierig, aus Ihrer jetzigen Lebenssituation heraus vorherzusagen, was Ihnen in weiter Zukunft gefallen und Sie glücklich machen wird. Studien zufolge können wir nicht verlässlich beurteilen, was uns demnächst zufrieden stellt.

Wir hoffen, dass wir Ihnen mit diesem Artikel bei der oben genannten Fragestellung eine gewisse Hilfestellung leisten konnten. Wenn Sie darüber hinaus noch weitere Fragen haben oder sogar Unterstützung bei der beschriebenen Thematik benötigen, dann tragen Sie sich einfach unter www.claus-roppel.de/termin zu einem kostenfreien Erstgespräch ein. Denn wir helfen seit vielen Jahren Privatanlegern dabei, Vermögen aufzubauen und zu schützen.

In Immobilien investieren: Inflationsschutz oder Gefahr?

Hohe Inflationsraten, wirtschaftliche Unsicherheiten und geopolitische Spannungen – es sind schwierige Zeiten für Anleger. Immobilien gelten jedoch seit jeher als sicherer Hafen. Doch der rasante Zinsanstieg setzt auch dort Fragezeichen. Wir wollen uns das Thema „in Immobilien investieren“ daher in diesem Artikel einmal etwas näher anschauen.

Fakt ist, dass die Europäische Zentralbank auf das Ende ihrer ultralockeren Geldpolitik zusteuert. Das hat natürlich auch Auswirkungen auf das Baugeld: Die Zinsen für Immobilienkredite steigen vergleichsweise schnell. Seit Jahresbeginn sind die Zinsen für zehnjährige Darlehen nach Interhyp-Zahlen von 1 auf 2,6 Prozent (Stand Anfang Mai 2022) gestiegen. Damit haben sie sich innerhalb von kürzester Zeit mehr als verdoppelt. Im ersten Quartal 2021 waren es übrigens noch 0,8 Prozent. Weitere Zinssteigerungen sind also keinesfalls ausgeschlossen, sodass im Jahresverlauf sogar mit 3 Prozent für zehnjährige Darlehen zu rechnen ist.

Zwar sind die Kreditzinsen im historischen Langzeitvergleich nach wie vor niedrig; dennoch bedeutet der derzeitige Anstieg erhebliche Mehrkosten für Investoren. Jedes Zehntel kann da schon mal richtig weh tun. Der Zinsanstieg bei zehnjährigen Darlehen von 1 auf 2,6 Prozent bedeutet nämlich bei einem Immobilienkredit über 300.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent den Anstieg der monatlichen Rate von 1000 auf 1400 Euro. In zehn Jahren wären das insgesamt 48.000 Euro.

Diese Entwicklung verteuert aber nicht nur neue Kredite. Es könnte auch bestehende Kredite durch Anschlussfinanzierungen ins Wanken bringen, und Kreditnehmer könnten so in Verzug geraten. In der Folge könnten auch Banken Probleme bekommen, weil Eigentümer ihre Kredite nicht mehr zurückzahlen können.

Platzt jetzt die Immobilienblase in Deutschland?

Eigentlich wäre zu erwarten, dass die Immobilienpreise bei steigenden Zinsen stagnieren oder sogar sinken. Doch andere ökonomische Faktoren stehen dem weiterhin entgegen und lassen die Preise derzeit noch ansteigen. Es wird nämlich nach wie vor im großen Stil mit Immobilien spekuliert. Es werden demzufolge Häuser und Wohnungen gekauft mit der Hoffnung, dass die Preise weiter steigen. In den nächsten Jahren kann es aber gerade in den Großstädten zu Preiskorrekturen kommen, also zum Platzen von Immobilienpreisblasen. Auch die Europäische Zentralbank und die Bundesbank warnen vor spekulativen Übertreibungen bei der Preisbildung.

Es ist also gut möglich, dass die Immobilienpreise aufgrund des Zinsanstiegs in den kommenden Jahren zeitweise stagnieren oder auch vorübergehend einmal rückläufig sein werden. Hier sehe ich vor allem die Wohnimmobilien unter Zugzwang, bei denen im Vergleich zu Gewerbe- oder Pflegeimmobilien sogenannte indexierte Mietverträge weniger verbreitet sind.

Der Grundgedanke eines solchen Indexmietvertrags ist recht einfach: Sie als Vermieter verzichten auf das Recht, die Miete immer wieder an die Vergleichsmiete anzupassen. Stattdessen wird die Miete gemäß dem Verbraucherpreisindex erhöht. Das bedeutet, dass die Miete parallel zu den Lebenshaltungskosten, die durch das Statistische Bundesamt im Verbraucherpreisindex abgebildet werden, erhöht wird. Deshalb neigen momentan Investoren wieder stärker zu Immobilien-Engagements außerhalb von Wohnimmobilien.

Auf lange Sicht glaube ich allerdings nicht, dass sich der gesamte Immobilienmarkt in eine Abwärtsbewegung dreht. Das könnte vor allem an der großen Liquidität im Markt und der geringen Anzahl an Alternativanlagen liegen. Wir hatten in den vergangenen zehn Jahren eine Verdopplung der Geldmenge, das werden wir die kommenden zehn Jahre vermutlich auch haben. Der hohe Druck auf die Anlageklasse Immobilien wird daher weiter bestehen bleiben und die Preise, jedenfalls langfristig stabil halten dürfen. Genau deshalb gehören Immobilien auch nach wie vor zu einem festen Bestandteil eines diversifizierten Portfolios. Denn ein Immobilieninvestment schützt weiterhin vor Inflationen, daran hat sich nichts geändert.

Der Renditetipp des 21. Jahrhunderts

Angesichts des demografischen Wandels habe ich hier in den letzten Jahren vor allem die Pflegeimmobilie ins Auge gefasst. Denn bis zum Jahr 2030 werden rund 320.000 Menschen auf einen Platz in einem Pflegeheim angewiesen sein. Doch nur etwa die Hälfte dieses Bedarfs kann aller Voraussicht nach gedeckt werden.

Konkret geht es bei dieser Form der Immobilie im Übrigen darum, dass die Bewohner in einer eigenständig abschließbaren Wohneinheit leben, aber dennoch durch ​einen Betreiber an eine entsprechend professionelle Pflege angebunden sind. Und dieses soziale Investment ist zugleich mit deutlich weniger Risiken verbunden, als wie es bei einem herkömmlichen Investment in eine Immobilie als Kapitalanlage der Fall ist. Denn der Betreiber kümmert sich sowohl um die administrativen Aufgaben als auch um die Vermietung und Instandhaltung.

Das bedeutet auch, dass mit wenigen Ausnahmen sogar alle Betriebs- und Instandhaltungskosten vom Betreiber getragen werden und auch die jährliche Nebenkostenabrechnung wird nicht Problem des Investors sein. Ebenfalls wird Sie kein Mieter wegen eines defekten Wasserhahns anrufen. Das Ganze garantiert Ihnen also auch eine gewisse Planbarkeit der Kosten, die Sie bei üblichen fremdvermieteten Immobilien nicht haben. ​​Außerdem vermieten Sie als Besitzer einer Pflegeimmobilie die Wohnung gar nicht selbst an die Bewohner (Pflegebedürftigen), sondern an den ​bereits erwähnten Betreiber der Einrichtung.

Ihr zusätzliches Sicherheitsnetz

Der Vorteil ​besteht darin, dass Sie sogar bei vorübergehendem Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit seitens des Bewohners keine Mietausfälle zu befürchten haben. Und gemäß §72 SGB XI garantierten die Träger der Sozialversicherungen sogar dem Betreiber über einen Versorgungsvertrag die Mietzahlung für den Fall, dass der Bewohner nicht in der Lage ist, mit seinen finanziellen Mitteln die Miete aufzubringen.

Zugleich haben Sie jederzeit das Recht, die Immobilie zu verkaufen, zu vererben oder auch zu verschenken, denn Sie sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Alles in allem sprechen wir also von einem Investment, dass aufgrund der steigenden Lebenserwartung und dem damit verbundenen Pflegeaufwand absolut in die Zeit passt und noch relativ unbekannt ist. Außerdem kommen hier überwiegend die bereits angesprochenen indexierten Mietverträge zum Tragen.

Wer ​angesichts dieser Gründe sein Portfolio um ein solches Investment erweitern und damit diversifizieren möchte, der kann sich einfach unter www.claus-roppel.de/termin oder im unteren Formular für ein kostenfreies Erstgespräch mit uns eintragen. Dort ​können wir uns über ​dieses Investment einmal im Detail austauschen ​und ​analysieren, ob es unter Ihren gegebenen Voraussetzungen umsetzbar und sinnvoll erscheint.

Wie Sie trotz hoher Inflationsraten noch Vermögen aufbauen und schützen können

Zuerst gingen die Strompreise nach oben, daraufhin folgten erhebliche Preissprünge auch bei Gas, Heizöl und Benzin. Fakt ist: die Preise steigen. Dass die Inflation immer weiter voranschreitet, sollte mittlerweile jedem bewusst sein. Und dieser Zustand wird nicht von kurzer Dauer sein. Um sein Vermögen vor den immer weiter steigenden Inflationsraten zu schützen, sollte man jetzt handeln und wie man das richtig angeht, darauf gehen wir in diesem Artikel ein.

Seit März 2022 ist die Inflationsrate auf einem neuen Höchststand seit der Deutschen Vereinigung. Im Februar betrug diese noch +5,1 Prozent zum Vorjahresmonat, wohingegen sie im März schon bei +7,3 Prozent lag. Dies hat zur Folge, dass die Preise enorm steigen, während die Löhne nicht im gleichen Maße ansteigen und folglich das Geld an Wert verliert. Wer jetzt nicht handelt und sein Vermögen richtig anlegt, der kann dabei zusehen, wie es immer weniger wird, wie die nachfolgende Grafik auch eindrucksvoll belegt.

Es gibt viele Gründe, warum es zu einer solch immensen Preisexplosion gekommen ist. Zunächst gab es durch die Pandemie natürlich entsprechend sehr viele Einschränkungen – Stichwort: gestörte Lieferketten. Hinzu kommt der derzeit andauernde Ukraine Konflikt. Gaspreise, Heizölpreise, Benzinpreise und auch die Preise für Lebensmittel schnellen nach oben. Die Preise verteuerten sich sogar um knapp mehr als 300 Prozent. Folglich stellt Inflation ein immer größeres Risiko für Ihr Vermögen dar.

Daher ist jetzt genau der richtige Zeitpunkt, um sich darüber zu informieren, wie sie in so einer Zeit ihr Vermögen aufbauen und schützen können. Hält man sein Geld lediglich auf dem Sparbuch, so verliert es jährlich an Kaufkraft. Auch wenn ein Jahr nicht so dramatisch zu sein scheint, so kommt in der Summe der Jahre doch sehr schnell einiges zusammen.

Ein Guthaben von 10.000 Euro hat bei einer durchschnittlichen Inflationsrate von 2 Prozent in 20 Jahren nur noch eine reale Kaufkraft von 6.730 Euro. Man wird also zum Verlierer der Inflation. Um das zu vermeiden, sollte man wissen, mit welchen Mitteln man sich vor diesem Wertverlust schützen kann.

Die Umstände machen es Sparern jedoch nicht gerade leicht. Die Geldinvestition hängt ja bekanntlich von verschiedenen Faktoren ab und ist vor allem sehr individuell. Dennoch gibt es noch viele Möglichkeiten, Ihr Vermögen in diesen Zeiten gut anzulegen. Die schlechteste Wahl wären neben den bereits angesprochenen klassischen Anlageformen wohl auch eindeutig Anleihen. Denn während die Inflation die Zinsen steigen lässt und damit die Kurse von Anleihen ohnehin belastet, vermindert sich dadurch auch der reale Rückzahlungswert.

Immobilien hingegen bieten sich als Sachanlage zwar durchaus als Schutz gegen eine höhere Inflation an; allerdings sind gerade in Top-Lagen die Wohnimmobilien-Preise in der Vergangenheit derart angezogen, dass der Markt meiner Meinung nach einigermaßen heiß gelaufen ist.

Bei Immobilien könnten sich aber gerade aufgrund des demografischen Wandels hervorragende Möglichkeiten des Investierens auftun. Spontan würden mir da unter anderem die Palliativeinrichtungen, Altenheime oder neue Gesundheitszentren einfallen, die von diesem Strukturwandel profitieren könnten und preislich noch nicht so überhitzt sind, wie Wohnimmobilien.

Eine weitere Möglichkeit ist mit Gold auf langfristigen Preisanstieg statt auf Zinsen zu setzen. Gold hat auf lange Sicht noch nie an Kaufkraft verloren. Es hat Kriege, Depressionen und mehrere Währungsreformen überstanden und wird immer noch als Anlage geschätzt. Natürlich ist auch der Kurs des Goldes Schwankungen ausgesetzt. In Krisenzeiten kann Gold aber zur Risikostreuung beitragen. Und die nachfolgende Grafik zeigt hervorragend, wie die Kaufkraft des Euros gegenüber Gold in den letzten zwei Dekaden verloren hat.

Aber auch Aktien und Fonds sollten nicht außer Acht gelassen werden. Denn Aktien werfen in der Regel prozentuale Erträge ab, die höher sind als die Inflationsrate. Hier gilt jedoch, wer ungeduldig ist verliert. Es muss also auf lange Sicht investiert werden, um Rendite zu erwirtschaften. Zudem ist die Auswahl entscheidend. Man sollte das Inflationsszenario betrachten. Je nach wirtschaftlicher Situation sollte auf unterschiedliche Branchen gesetzt werden.

Auch die Risikobereitschaft des Einzelnen sollte beachtet werden. Grundsätzlich sollten Anleger nur so viel Geld in Sachwerte stecken wie sie langfristig - mindestens für zehn bis zwanzig Jahre - entbehren können. Um Risiken allgemein zu minimieren, sollte diversifiziert werden. Hat man jedoch eine vernünftige Auswahl getroffen, so ist diese Investitionsmöglichkeit auf lange Sicht sehr rentabel.

Letztendlich ist Risikostreuung aber am wichtigsten. Ein ausgeglichenes Portfolio berücksichtigt die Risikopräferenz und ermöglicht dadurch eine höchstmögliche Rendite zu erzielen. Zum Beispiel können Verluste von Aktien und Fonds durch Erträge aus fremdvermieteten Immobilien oder Investments in Edelmetallen ausgeglichen werden.

Man sollte sich also nicht auf eine bestimmte Strategie zu sehr konzentrieren, sondern die perfekte Kombination an Möglichkeiten für sich selber finden. Es gilt also, Ihre aktuelle Lebens- und Einkommenssituation mit in die Überlegungen einzubinden, um so die Möglichkeiten in der aktuellen Lage optimal nutzen zu können. Wie eine sinnvolle Kombination aus den Verschiedenen Möglichkeiten aussieht, ist somit ganz unterschiedlich.

Wenn Sie genau dabei unsere Unterstützung in Anspruch nehmen möchten, dann tragen Sie sich einfach unter www.claus-roppel.de/termin zu einem kostenfreien Erstgespräch ein. Denn wir helfen mit unserer Wohlstands-Akademie seit Jahren Privatanlegern dabei, nachhaltig Vermögen aufzubauen und zu schützen.

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Der boomende Renditetipp des 21. Jahrhunderts?

Dass fremdvermietete Immobilien bei vielen Anlegern seit Jahrzehnten im Trend liegen, ​ist vor allem darauf zurückzuführen, dass sie seit jeher den Krisen des Finanzmarktes trotzen und kontinuierlich ihren Wert steigern. Dennoch beobachte ich immer wieder, dass die Wertsteigerung bei vielen Investoren im Bereich der Immobilien häufig ​außer Acht gelassen wird.

Viele schauen immer nur auf die Mietrendite, die ​im Vergleich zu Investments an der Börse nicht unbedingt die höchste, aber dennoch solide ist. Viel wichtiger ist meiner Einschätzung nach aber weiterhin die eigentliche Wertsteigerung des Objekts, sodass ich auch heute noch bei potenziell interessanten Immobilien-Investments vor allem den langfristigen Verwendungszweck der Immobilie und die Lage berücksichtige.

Angesichts des demografischen Wandels habe ich hier in den letzten Jahren vor allem die sogenannte Pflegeimmobilie ins Auge gefasst. Denn bis zum Jahr 2030 werden rund 320.000 Menschen auf einen Platz in einem Pflegeheim angewiesen sein. Doch nur etwa die Hälfte dieses Bedarfs kann aller Voraussicht nach gedeckt werden. Ein Artikel aus der Rheinischen Post vom 24.06.2021 macht ebenfalls auf den massiven Pflegenotstand in Nordrhein-Westfalen aufmerksam. ​Daher sehe ich bei diesem Investment auch ​in Zukunft viel Potenzial, da hier ein echten Sachwert im Rahmen der​ Vermögenssicherung hinterlegt ist.

Pflegenotstand NRW

Quelle: www.rp-online.de/nrw/landespolitik/pflegenotstand-in-nrw-bis-2040-fehlen-1500-heime_aid-60048637

Dass hingegen der Wohnimmobilienmarkt in den großen Städten hierzulande total überwertet und am Rande einer Immobilienblase steht, darüber müssen wir nicht mehr schreiben – da sind wir uns denke ich alle einig. Doch unter dem Aspekt der günstigen Finanzierungskosten – Stichwort: Niedrigzinspolitik – sehe ich hierbei für Privatanleger solide Rendite-Chancen, wenn alle Punkte im Rahmen dieses Konstrukts richtig ausgewertet und dann auch entsprechend in die Tat umgesetzt werden. Die Zinsentwicklung (Bauzinsen) bei einer Laufzeit von 10 Jahren zeigt nämlich weiter nach unten.

Quelle:​ www.hypochart.de/zinsentwicklung/bauzinsen-entwicklung

Doch tauchen wir in das Konstrukt des Investments in eine Pflegeimmobilie im Folgenden mal etwas tiefer ein. Konkret geht es bei dieser Form der Immobilie darum, dass die Bewohner in einer eigenständig abschließbaren Wohneinheit leben, aber dennoch durch ​einen Betreiber an eine entsprechend professionelle Pflege angebunden sind. Und dieses soziale Investment ist zugleich mit deutlich weniger Risiken verbunden, als wie es bei einem herkömmlichen Investment in eine Immobilie als Kapitalanlage der Fall ist. Denn der Betreiber kümmert sich sowohl um die administrativen Aufgaben als auch um die Vermietung und Instandhaltung der Wohneinheiten.

Das bedeutet auch, dass mit wenigen Ausnahmen sogar alle Betriebs- und Instandhaltungskosten vom Betreiber getragen werden und auch die jährliche Nebenkostenabrechnung wird nicht Problem des Investors sein. Ebenfalls wird Sie kein Mieter wegen eines defekten Wasserhahns anrufen. Das Ganze garantiert Ihnen also auch eine gewisse Planbarkeit der Kosten, die Sie bei üblichen fremdvermieteten Immobilien nicht haben. ​​Außerdem vermieten Sie als Besitzer einer Pflegeimmobilie die Wohnung gar nicht selbst an die Pflegebedürftigen, sondern an den ​bereits erwähnten Betreiber der Einrichtung.

Der Vorteil ​besteht darin, dass Sie sogar bei vorübergehendem Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit seitens des Bewohners keine Mietausfälle zu befürchten haben. Und gemäß §72 SGB XI garantierten die Sozialversicherungsträger sogar dem Betreiber über einen Versorgungsvertrag die Mietzahlung für den Fall, dass der Bewohner nicht in der Lage ist, mit seinen finanziellen Mitteln die Miete aufzubringen. Zugleich haben Sie jederzeit das Recht, die Immobilie zu verkaufen, zu vererben oder auch zu verschenken, denn Sie sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Diese Kombination aus minimalem Verwaltungsaufwand und maximaler Sicherheit führt dann sogar zu einer Rendite zwischen 3 und 5 Prozent pro Jahr. An dieser Stelle sollte vielleicht auch noch gesagt werden, dass sich die meisten Objekte preislich zwischen 125.000 ​bis 250.000 Euro je Wohneinheit befinden – je nach Größe und Lage der Wohnung.

Wer ​angesichts dieser Gründe sein Portfolio um ein solches Investment erweitern und damit diversifizieren möchte, der kann sich einfach unter www.claus-roppel.de/termin oder im unteren Formular für ein kostenfreies Erstgespräch mit uns eintragen. Dort ​können wir uns über ​dieses Investment einmal im Detail austauschen ​und ​analyiseren, ob es unter Ihren gegebenen Voraussetzungen umsetzbar und sinnvoll erscheint. ​Denn wir helfen mit unserer Wohlstands-Akademie seit Jahren Privatanlegern, Unternehmern und Selbstständigen dabei, nachhaltig Vermögen aufzubauen und zu schützen.

Great Reset? Corona-Folgen? Immobilien kaufen? Dr. Daniel Stelter im Fragenhagel #1

Vor einigen Wochen haben wir eine 5-teilige Videoreihe mit dem Top-Ökonom Dr. Daniel Stelter auf unserem YouTube-Kanal veröffentlicht, im Zuge dessen uns zahlreiche Fragen erreicht haben, die wir Herrn Dr. Stelter in einem persönlichen Gespräch entsprechend gestellt haben und seine Antworten können Sie nun in unserer dreiteiligen Blog-Serie nachlesen.

Claus Roppel: Einige Zuschauer sehen den sogenannten „Great Reset“ auf uns zukommen. Unter dem „Great Reset“ verstehen viele Menschen übrigens eine bewusst herbeigeführte Initiative der Politik und Weltwirtschaft, die eine Neugestaltung von Wirtschaft und Gesellschaft anstrebt. Demnach wird durch die Instrumentalisierung der Pandemie eine Neugestaltung unseres Wohlstandes und der Weltwirtschaft vorgesehen. Sehen Sie ebenfalls den „Great Reset“ oder sind das Ihrer Meinung nach nur Gerüchte?

Dr. Daniel Stelter: Ich persönlich bin kein Freund oder Anhänger von Verschwörungstheorien. Ich bin da ein bisschen skeptisch. Ich glaube in die Diskussion, in die wir da laufen, sind wir wirklich gefangen und kommen auf keinen grünen Zweig. Aber so einen „Great Reset“ im Sinne einer Revolution von oben, so wie es faktisch deren Credo ist, davon bin ich nicht überzeugt. Ich bin immer skeptisch, wenn solche Dinge in den Raum gestellt werden.

Wir sollten die Sachlage rationaler betrachten, als es die meisten Menschen tun. Derartige Themen wie der "Great Reset", also das bewusste Niederwälzen der Weltwirtschaft, bewirkt viel eher eine Verhinderung von offenem Wandel. Vieles davon ist auch Propaganda, damit die entsprechenden Profiteure eben dieser Propaganda den bevorstehenden Wandel so gestalten können, dass er ihnen am meisten nutzt. An so was wie den "Great Reset" im klassischen Sinne wie er meist ausgelegt wird, glaube ich prinzipiell einfach nicht.

Ich glaube aber, dass es Veränderungen geben wird. Allein schon wegen Corona. Dabei handelt es sich jedoch um bereits vorhandene Trends, die lediglich eine Beschleunigung durch die Pandemie erfahren. Denken wir an das Thema Digitalisierung. Oder denken wir an das Thema mit den Verteilungsdiskussionen und viele andere Baustellen. Das lag alles schon in der Luft, und das wird jetzt nur nochmal durch die Corona-Krise verstärkt. Und teilweise bietet die Corona-Krise auch die perfekte Ausrede, um Dinge in die Umsetzung überzuleiten, die andernfalls auch so später gekommen wären.

Claus Roppel: Stichwort Digitalisierung: Wie denken Sie über die Digitalisierung und den Verlust von mindestens 50 Prozent der Arbeitsplätze weltweit? Ist das eine Aussage, die man so gelten lassen kann? Und dass die Demografie zu einem autoritären Verteilungssystem geführt wird - Enteignung, Verstaatlichung usw.?

Dr. Daniel Stelter: Die einen sagen, die Digitalisierung wird zu einem massiven Verlust der Arbeitsplätze führen. Die anderen sagen, die Menschheitsgeschichte lässt uns erkennen, dass dem nicht so sein wird. Schaut man in die Historie, so hat man damals gesagt, als die Nähmaschine kam, es gibt in Zukunft Massenarbeitslosigkeit wegen der Nähmaschine. Aber sie kam nicht. Dann hat man gesagt, wenn andere technologische Fortschritte kommen, gibt es Massenarbeitslosigkeit. Auch diese gab es jedoch nicht. Die Arbeitswelt befindet sich einfach in einem stetigen Wandel.

Ich glaube, mit Blick auf die demografische Entwicklung, in Deutschland muss es keine schlechte Nachricht für uns sein, wenn wir mehr Roboter und Automatisierung bekommen. Wir können diese Entwicklung auch vor dem Hintergrund betrachten, dass jemand, der in Rente geht, durch Maschinen ersetzt wird, um eine Lücke zu füllen. Und die neuen Generationen bekommen durch die fortschreitende Entwicklung neue Arbeitsmöglichkeiten geliefert. Ich finde wir sollten es als Chance betrachten, wie es auch die Japaner tun. Wir sollten nicht so pessimistisch sein.

Natürlich bedeutet es einen Wandel im Bereich der Ausbildungen und Tätigkeiten. Es ist eine Anforderung, dass die Menschen mehr in ihre Qualifikationen investieren. Aber es gibt auch Studien von McKinsey, die besagen, dass es gerade in der Zusammenarbeit Mensch-Maschine ein enormes Wachstum geben wird. Also entweder man glaubt an das Positive hinter dem Wandel der Zeit, oder man sieht alles negativ, verpasst durch diese Haltung dann aber auch wertvolle Chancen.

Claus Roppel: Okay, schreiten wir zum nächsten Thema. Immobilien kaufen? Würden Sie noch in Immobilien investieren?

Dr. Daniel Stelter: Gut, zum einen haben wir es mit einer Politik zu tun, die in den letzten Jahren die Zuwanderung sehr stark gefördert hat. Die Zuwanderung führt natürlich auch zu einer höheren Nachfrage nach Wohnraum, und führt damit auch entsprechend zu Knappheitserscheinungen. Vor allem wenn unsere Politik in Berlin zugleich den Zuwachs an Wohnraum massiv behindert. Da gibt es eine logische Konsequenz: Höhere Nachfrage und nicht wachsendes Angebot. Darüber hinaus gab es auch so bereits eine Zuwanderung.

Einige Städte haben überproportional davon profitiert und der entsprechende Ausbau an Wohnraum wurde gleichzeitig jedoch verhindert. Ich spreche vor allem von Berlin, wo viele Flächen einfach nicht bebaut werden dürfen, obwohl man diese theoretisch bebauen könnte. Besonders Tempelhofer Feld, ein Bereich der überwiegend bebaubar wäre. Dort könnte man sehr viel Wohnraum schaffen. Und das wird natürlich von der Politik verdrängt. Die Politik sagt natürlich stattdessen, wir müssen jetzt anders agieren, und das ist schon mal schlecht. Denn sie sucht nach Ausreden, um die eigentlichen Probleme verdrängen zu können.

Das Zweite ist, dass wir ein politisches Versagen bezüglich des Vermögens in Deutschland sehen; Betriebsvermögen, Geldvermögen, Immobilienvermögen. Beim Betriebsvermögen möchte man immer zurückschrecken, weil man sagt, man möchte die Firmen nicht belasten. Beim Geldvermögen wird immer gesagt, wir haben ohnehin keine Zinsen. Vor allem die kleinen Leute sind es, die in Geldvermögen sparen. Also nehmen wir einfach Immobilien. Und da wird dann gerne beschlossen, die Grundsteuer zu erhöhen, oder irgendwelche anderen Abgaben für Immobilien zu schaffen. Und die Immobilie hat den großen Vorteil, nicht weglaufen zu können. Das ist ein Grund, so glaube ich zumindest, weshalb die Immobilienbesteuerung nach oben gehen wird.

Wir haben eine Bevölkerungssteigerung durch die Zuwanderung gehabt. Das wird sich in diesem Stil aber nicht fortsetzen lassen. Davon gehe ich zumindest aus. Es wird zumindest politisch nicht gewünscht sein. Das heißt, wir sprechen von einem Rückgang der Bevölkerung und wir haben dann mehr Rentner. Die Schrumpfung der Bevölkerung kommt in zwei Jahrzehnten. Und das wird dann den Wohnungsmarkt sowieso entspannen. Wir sehen es jetzt auch schon in einigen deutschen Regionen, wo die Bevölkerung schrumpft und wo Immobilien leer stehen. Und dort denkt man nach, ob man in Immobilen investieren sollte. Vor allem wenn in Deutschland dieses Preisniveau besteht.

Was die meisten vergessen ist aber das Klumpenrisiko. Wenn die Menschen ihre Vermögensposition anschauen, so haben die Meisten in der Regel ihr ganzes Einkommen in Deutschland. Die Rente ist in Deutschland, sie haben ihre Lebensversicherung in Deutschland, und dann haben die Leute auch noch selbst genutzte Immobilien in Deutschland. Werden dann zudem noch weitere Immobilien in Deutschland gekauft, besteht ein Klumpenrisiko. Ich würde doch eher dafür plädieren, dass man sein Geld darüber hinaus möglichst global investiert. Auf diese Weise wird es möglich sein, von der wirtschaftlichen Entwicklung in anderen Regionen der Welt zu profitieren.

Wenn Sie dabei Unterstützung benötigen, dann tragen Sie sich einfach unter www.claus-roppel.de/termin oder im unteren Formular zu einem kostenfreien Strategiegespräch ein. Denn wir helfen mit unserer Wohlstands-Akademie seit Jahren Privatanlegern, Unternehmern und Selbstständigen dabei, nachhaltig Vermögen aufzubauen und zu schützen.