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In Immobilien investieren: Inflationsschutz oder Gefahr?

Hohe Inflationsraten, wirtschaftliche Unsicherheiten und geopolitische Spannungen – es sind schwierige Zeiten für Anleger. Immobilien gelten jedoch seit jeher als sicherer Hafen. Doch der rasante Zinsanstieg setzt auch dort Fragezeichen. Wir wollen uns das Thema „in Immobilien investieren“ daher in diesem Artikel einmal etwas näher anschauen.

Fakt ist, dass die Europäische Zentralbank auf das Ende ihrer ultralockeren Geldpolitik zusteuert. Das hat natürlich auch Auswirkungen auf das Baugeld: Die Zinsen für Immobilienkredite steigen vergleichsweise schnell. Seit Jahresbeginn sind die Zinsen für zehnjährige Darlehen nach Interhyp-Zahlen von 1 auf 2,6 Prozent (Stand Anfang Mai 2022) gestiegen. Damit haben sie sich innerhalb von kürzester Zeit mehr als verdoppelt. Im ersten Quartal 2021 waren es übrigens noch 0,8 Prozent. Weitere Zinssteigerungen sind also keinesfalls ausgeschlossen, sodass im Jahresverlauf sogar mit 3 Prozent für zehnjährige Darlehen zu rechnen ist.

Zwar sind die Kreditzinsen im historischen Langzeitvergleich nach wie vor niedrig; dennoch bedeutet der derzeitige Anstieg erhebliche Mehrkosten für Investoren. Jedes Zehntel kann da schon mal richtig weh tun. Der Zinsanstieg bei zehnjährigen Darlehen von 1 auf 2,6 Prozent bedeutet nämlich bei einem Immobilienkredit über 300.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent den Anstieg der monatlichen Rate von 1000 auf 1400 Euro. In zehn Jahren wären das insgesamt 48.000 Euro.

Diese Entwicklung verteuert aber nicht nur neue Kredite. Es könnte auch bestehende Kredite durch Anschlussfinanzierungen ins Wanken bringen, und Kreditnehmer könnten so in Verzug geraten. In der Folge könnten auch Banken Probleme bekommen, weil Eigentümer ihre Kredite nicht mehr zurückzahlen können.

Platzt jetzt die Immobilienblase in Deutschland?

Eigentlich wäre zu erwarten, dass die Immobilienpreise bei steigenden Zinsen stagnieren oder sogar sinken. Doch andere ökonomische Faktoren stehen dem weiterhin entgegen und lassen die Preise derzeit noch ansteigen. Es wird nämlich nach wie vor im großen Stil mit Immobilien spekuliert. Es werden demzufolge Häuser und Wohnungen gekauft mit der Hoffnung, dass die Preise weiter steigen. In den nächsten Jahren kann es aber gerade in den Großstädten zu Preiskorrekturen kommen, also zum Platzen von Immobilienpreisblasen. Auch die Europäische Zentralbank und die Bundesbank warnen vor spekulativen Übertreibungen bei der Preisbildung.

Es ist also gut möglich, dass die Immobilienpreise aufgrund des Zinsanstiegs in den kommenden Jahren zeitweise stagnieren oder auch vorübergehend einmal rückläufig sein werden. Hier sehe ich vor allem die Wohnimmobilien unter Zugzwang, bei denen im Vergleich zu Gewerbe- oder Pflegeimmobilien sogenannte indexierte Mietverträge weniger verbreitet sind.

Der Grundgedanke eines solchen Indexmietvertrags ist recht einfach: Sie als Vermieter verzichten auf das Recht, die Miete immer wieder an die Vergleichsmiete anzupassen. Stattdessen wird die Miete gemäß dem Verbraucherpreisindex erhöht. Das bedeutet, dass die Miete parallel zu den Lebenshaltungskosten, die durch das Statistische Bundesamt im Verbraucherpreisindex abgebildet werden, erhöht wird. Deshalb neigen momentan Investoren wieder stärker zu Immobilien-Engagements außerhalb von Wohnimmobilien.

Auf lange Sicht glaube ich allerdings nicht, dass sich der gesamte Immobilienmarkt in eine Abwärtsbewegung dreht. Das könnte vor allem an der großen Liquidität im Markt und der geringen Anzahl an Alternativanlagen liegen. Wir hatten in den vergangenen zehn Jahren eine Verdopplung der Geldmenge, das werden wir die kommenden zehn Jahre vermutlich auch haben. Der hohe Druck auf die Anlageklasse Immobilien wird daher weiter bestehen bleiben und die Preise, jedenfalls langfristig stabil halten dürfen. Genau deshalb gehören Immobilien auch nach wie vor zu einem festen Bestandteil eines diversifizierten Portfolios. Denn ein Immobilieninvestment schützt weiterhin vor Inflationen, daran hat sich nichts geändert.

Der Renditetipp des 21. Jahrhunderts

Angesichts des demografischen Wandels habe ich hier in den letzten Jahren vor allem die Pflegeimmobilie ins Auge gefasst. Denn bis zum Jahr 2030 werden rund 320.000 Menschen auf einen Platz in einem Pflegeheim angewiesen sein. Doch nur etwa die Hälfte dieses Bedarfs kann aller Voraussicht nach gedeckt werden.

Konkret geht es bei dieser Form der Immobilie im Übrigen darum, dass die Bewohner in einer eigenständig abschließbaren Wohneinheit leben, aber dennoch durch ​einen Betreiber an eine entsprechend professionelle Pflege angebunden sind. Und dieses soziale Investment ist zugleich mit deutlich weniger Risiken verbunden, als wie es bei einem herkömmlichen Investment in eine Immobilie als Kapitalanlage der Fall ist. Denn der Betreiber kümmert sich sowohl um die administrativen Aufgaben als auch um die Vermietung und Instandhaltung.

Das bedeutet auch, dass mit wenigen Ausnahmen sogar alle Betriebs- und Instandhaltungskosten vom Betreiber getragen werden und auch die jährliche Nebenkostenabrechnung wird nicht Problem des Investors sein. Ebenfalls wird Sie kein Mieter wegen eines defekten Wasserhahns anrufen. Das Ganze garantiert Ihnen also auch eine gewisse Planbarkeit der Kosten, die Sie bei üblichen fremdvermieteten Immobilien nicht haben. ​​Außerdem vermieten Sie als Besitzer einer Pflegeimmobilie die Wohnung gar nicht selbst an die Bewohner (Pflegebedürftigen), sondern an den ​bereits erwähnten Betreiber der Einrichtung.

Ihr zusätzliches Sicherheitsnetz

Der Vorteil ​besteht darin, dass Sie sogar bei vorübergehendem Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit seitens des Bewohners keine Mietausfälle zu befürchten haben. Und gemäß §72 SGB XI garantierten die Träger der Sozialversicherungen sogar dem Betreiber über einen Versorgungsvertrag die Mietzahlung für den Fall, dass der Bewohner nicht in der Lage ist, mit seinen finanziellen Mitteln die Miete aufzubringen.

Zugleich haben Sie jederzeit das Recht, die Immobilie zu verkaufen, zu vererben oder auch zu verschenken, denn Sie sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Alles in allem sprechen wir also von einem Investment, dass aufgrund der steigenden Lebenserwartung und dem damit verbundenen Pflegeaufwand absolut in die Zeit passt und noch relativ unbekannt ist. Außerdem kommen hier überwiegend die bereits angesprochenen indexierten Mietverträge zum Tragen.

Wer ​angesichts dieser Gründe sein Portfolio um ein solches Investment erweitern und damit diversifizieren möchte, der kann sich einfach unter www.claus-roppel.de/termin oder im unteren Formular für ein kostenfreies Erstgespräch mit uns eintragen. Dort ​können wir uns über ​dieses Investment einmal im Detail austauschen ​und ​analysieren, ob es unter Ihren gegebenen Voraussetzungen umsetzbar und sinnvoll erscheint.

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