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Immobilie mieten oder kaufen? (durchgerechnet)

Wer im Beruf angekommen ist, zwei oder drei Karriereschritte hinter sich hat und gerne eine Familie gründen möchte oder damit schon begonnen hat, steht oftmals vor der Frage: Mieter bleiben oder eine Immobilie kaufen? Aus finanzieller Sicht ist es wohl für die Mehrheit der Deutschen die wichtigste Entscheidung des Lebens. Damit Sie sich richtig entscheiden können und nicht später irgendwas bereuen, erklären wir Ihnen in diesem Blogartikel, wie Sie für sich überprüfen können, ob Sie lieber mieten oder kaufen sollten.

Für Familien ist das oft ein klarer Fall – ist der Nachwuchs da, muss ein Eigenheim her! Doch hohe Preise, fehlende Baustoffe und teure Kredite lassen den Traum von den eignen vier Wänden in vielen Fällen in weite Ferne rücken. Doch bevor Sie überhaupt anfangen zu rechnen, ob Sie sich ein Haus oder eine eigene Wohnung leisten können, ist zunächst eine andere Abwägung wichtig: Passen Ihre persönlichen Lebensumstände und der Besitz von Eigentum gerade zusammen? Und: Kann ich mir eine Immobilie angesichts der Preise leisten?

Häuserpreisindex: Veränderung zum entsprechenden Vorjahresquartal

Häuserpreisindex - Veränderung zum entsprechenden Vorjahresquartal - Immobilienblase - Immobilien - Claus Roppel

Eine vernünftige Vergleichsrechnung bei der Bank zu bekommen, ob man lieber kaufen oder mieten soll, ist natürlich eine Illusion. Also müssen wir wie immer selbst ran. Um einen vollständigen Überblick anstellen zu können, muss man erst einmal die gesamten Kosten für einen Hauskauf betrachten und die laufenden Kosten hinzuaddieren. Nehmen wir an, Sie finden ein Häuschen (100 Quadratmeter), das für 450.000 Euro zum Verkauf angeboten wird.

Auch wenn der Kaufpreis für Sie jetzt im ersten Moment machbar klingt, reicht das leider noch nicht aus. Denn am Ende werden Sie um einiges mehr zahlen müssen, um sich Ihren Traum wirklich erfüllen zu können. Hinzu kommen nämlich noch die Nebenkosten. Sie betragen in der Regel mindestens 10 Prozent der eigentlichen Kaufsumme, also in unserem Beispiel 45.000 Euro. Diese sollten auf jeden Fall mit entsprechendem Eigenkapital abgedeckt sein. Man spricht dann auch von einer 100-Prozent-Finanzierung, weil der volle Kaufpreis der Immobilie ohne Nebenkosten durch ein Bankdarlehen finanziert wird. Wir empfehlen jedoch immer mindestens 20 oder sogar 30 Prozent finanzielle Eigenmittel einzubringen.

Die Planung der Finanzierung kann jedoch aufgrund der aktuellen Entwicklungen und der damit verbundenen Straffung der Geldpolitik ganz gehörig ins Wanken geraten. Denn die Bauzinsen orientieren sich an der Renditeentwicklung der zehnjährigen Bundesanleihe, mit der sich Finanzminister Christian Lindner Geld borgt. Und die ziehen in Zeiten hoher Inflationsraten an. Kein Investor ist daher schließlich bereit, bei einer Teuerungsrate von mehr als sieben Prozent in der Spitze sein Geld für weniger als ein Prozent Zinsen zu verleihen. Der Staat müsse also mehr bieten. Die Renditen der Bundesanleihen steigen also – und mit ihnen die Bauzinsen.

Bestzins 10-jähriger Immobiliendarlehen und Rendite 10-jähriger Bundesanleihen

Zinsentwicklung Baufinanzierung 2022 - Immobilien - Claus Roppel

Dadurch sind die Kosten für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung auf mehr als das Doppelte gestiegen. Der mittlere Zinssatz sprang von 0,9 auf 2,35 Prozent. Und ein Ende ist unserer Meinung nach nicht in Sicht. Zinssätze von vier Prozent sind in diesem Jahr keine Schwarzmalerei, sondern sehr realistisch. Doch die hohe Inflation ist nur ein Teil der Ursache. Die Banken schlagen natürlich auch noch Verwaltungs-, Risiko- und Bearbeitungsgebühren sowie ihre Marge obendrauf.

Daher sollte an dieser Stelle das Budget noch nicht ausgeschöpft sein. Denn wer ein gebrauchtes Haus kauft, sollte auch noch Geld für mögliche Sanierungen übrighaben. Das wird in der Praxis oft teurer, als mancher einkalkuliert hat. Beim Mieter hingegen steht nur die Miete auf der Ausgabenseite. Jedoch ist genau jene oftmals ein weiterer Hauptgrund dafür, warum man Eigentum erwerben möchte. Die Miete – so die Annahme – könne man doch viel lieber in die eigene Immobilie stecken. Doch diese Rechnung greift unseres Dafürhaltens zu kurz.

Viele Mieter machen nämlich einen entscheidenden Denkfehler: Bei der Finanzierung ist die bisherige Miete bekanntlich ein wichtiger Bestandteil; hier wird dann die Warmmiete als Vergleichsindikator angelegt. Dabei darf es eigentlich nur die Kaltmiete sein. Denn Betriebskosten fallen schließlich auch beim späteren Häuschen an. Und diese sind dann möglicherweise höher als bislang. Wenn man nämlich bisher auf 80 Quadratmetern gewohnt hat und künftig auf 100 Quadratmetern, dann steigen auch die Nebenkosten. Hier sollte man mit zwei bis drei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche zusätzlich kalkulieren.

Schauen wir uns aber mal die Ertragsseiten beider Parteien an. Das geht beim Mieter erstmal leichter: Während ein Käufer Teile seines Einkommens in die Tilgung und die Zinszahlungen des Kredites stecken muss, kann ein Mieter diesen Teil am Kapitalmarkt anlegen und somit langfristig Vermögen aufbauen. Hier sind mit Blick auf die historischen Daten locker 4 Prozent nach Steuern und Inflation drin.

Historische Rendite in Prozent pro Jahr an der Börse

Historische Entwicklung an der Börse - Rendite - Claus Roppel

Im folgenden Beispiel vergleichen wir den Kauf und die Miete von zwei Häusern in unmittelbarer Stadtnähe von Berlin. Hier haben wir bereits zu Beginn des Artikels den Kaufpreis inklusive Nebenkosten in Höhe von 495.000 Euro (450.000 + 45.000) festgehalten. Dazu nehmen wir an, dass unser Beispiel-Käufer ordentlich Eigenkapital auf der Seite hat – nämlich 20 Prozent (99.000 Euro). Diese Annahme treffen wir eher zugunsten des Kaufszenarios, denn in den letzten Jahren wurde auch gerne mal mehr fremdfinanziert. Es müssten also 396.000 Euro finanziert werden.

Weiterhin nehmen wir einen aktuellen Zins von 2,3 Prozent mit 20-jähriger Zinsbindung an. Soll nun der Kredit in den nächsten 25 Jahren abbezahlt sein, liegt die monatliche Rückzahlungsrate bei rund 1900 Euro – wohlbemerkt ohne zusätzliche Ausgaben für anstehende Instandhaltungen der Immobilie. Diese werden, wie bereits eingangs erwähnt, von den meisten Käufern leider stark unterschätzt.

Der Mieter zahlt für ein vergleichbares Objekt in dieser Größenordnung pro Quadratmeter 15 Euro. Bei 100 Quadratmetern macht das eine monatliche Warmmiete von 1500 Euro aus. Somit hat der Mieter im Vergleich zum Käufer vereinfacht gesagt 400 Euro pro Monat mehr zur Verfügung, die er nicht für Wohnkosten ausgeben muss. Legt er das übrige Geld nun monatlich nebst dem Anfangsvermögen von 45.000 Euro an, so hat er nach Steuern und Inflation ein Vermögen von etwas mehr als 324.000 Euro am Ende der 25 Jahre. So könnte sich der Mieter auf Lebzeiten monatlich eine zusätzliche Rente von rund 1057 Euro netto für die nächsten 20 Jahre auszahlen – ohne dabei sein Vermögen anzukratzen.

Freiheit oder Verantwortung: Sie entscheiden!

Am Ende des Tages ist das Ganze natürlich aber vor allem eine persönliche Entscheidung. Machen Sie sich aber bitte bewusst, dass Sie mit einer Immobilie, die Sie selbst bewohnen und Monat für Monat abbezahlen, auf einem ganz schönen Klumpenrisiko sitzen. Denn während man zum Beispiel mit einem breiten, weltweit gestreuten Wertpapier-Portfolio sehr gut diversifiziert ist, ist man mit einem Haus vor allem immobil.

Natürlich kann der Wert eines Hauses auch langfristig steigen – das hängt aber in erster Linie von der geografischen Lage des Objekts ab. Langfristig gesehen sind hingegen die Wertsteigerungen eindeutig auf Seiten des Aktienmarktes. So gab es bislang keine Phase in der Geschichte des globalen Aktienindex MSCI World, in der nach 15 Jahren keine positive Rendite vorlag. Hierzu könnte für Sie auch der folgende Blogartikel interessant sein: www.claus-roppel.de/boerse/boerse-verstehen.

Wenn die eigenen vier Wände aber nach wie vor Ihr großer Wunsch sind und Sie genügend Eigenkapital haben, dann ist das vor allem eine Herzensentscheidung. Rational betrachtet lässt sich ein Haus im Alter aber eher schlecht „entsparen“, also verbrauchen, um die monatliche Einkommenslücke zu schließen. Ungünstig wird es insbesondere dann, wenn man zum Beispiel pflegebedürftig wird und eigentlich Cash anstelle einer großen Immobilie bräuchte. Dann ist man mit einem Eigenheim ziemlich unflexibel. Es ist generell schwierig, aus Ihrer jetzigen Lebenssituation heraus vorherzusagen, was Ihnen in weiter Zukunft gefallen und Sie glücklich machen wird. Studien zufolge können wir nicht verlässlich beurteilen, was uns demnächst zufrieden stellt.

Wir hoffen, dass wir Ihnen mit diesem Artikel bei der oben genannten Fragestellung eine gewisse Hilfestellung leisten konnten. Wenn Sie darüber hinaus noch weitere Fragen haben oder sogar Unterstützung bei der beschriebenen Thematik benötigen, dann tragen Sie sich einfach unter www.claus-roppel.de/termin zu einem kostenfreien Erstgespräch ein. Denn wir helfen seit vielen Jahren Privatanlegern dabei, Vermögen aufzubauen und zu schützen.

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